Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Bir gayrimenkul alım sürecinde, tapu senedinde “kat mülkiyeti” ibaresinin bulunmaması, yalnızca bürokratik bir eksiklik değil, aynı zamanda yapının hukuki durumu hakkında ciddi soruları gündeme getiren önemli bir uyarı işaretidir. Satın alınması düşünülen dairenin bulunduğu binada kişilerin yıllardır fiilen iskan ediliyor olması, bu hukuki eksiklikle birleştiğinde, alıcı adayları için kafa karıştırıcı ve çelişkili bir tablo ortaya koymaktadır. Bu makale, fiziksel olarak tamamlanmış ve yıllardır kullanılan bir binanın neden hukuken “tamamlanmamış” kabul edildiğini ve kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkları ortaya koymayı amaçlamaktadır.

 

Kat Mülkiyeti Nedir?

 

Her şeyden önce kat mülkiyetinin ne olduğunun ve malike sağladığı geniş yetkilerin incelenmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı içerisindeki daire, ofis, dükkan gibi bağımsız bir bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının en son ve yasal olarak en güçlü şeklidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tesis edilen bu hak, mülk sahibine kendi bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkı tanır. Bu hak, malike mülkünü satma, kiralama, ipotek etme veya devretme gibi işlemleri serbestçe yapma imkanı verir.  

Kat mülkiyeti hakkı, binanın üzerinde bulunduğu arsanın belirli bir payıyla (yani arsa payıyla) ve merdiven, çatı, temel gibi ortak kullanım alanlarındaki ortak mülkiyet payı ile ayrılmaz bir bütündür. Bir tapu senedinde “kat mülkiyeti” ibaresinin bulunması, o binanın tüm yasal gerekliliklere uygun olarak inşa edildiğinin ve en önemlisi, yapı kullanma izin belgesi olan “iskan” ruhsatını aldığının kesin kanıtıdır. Bu statü, mülkün tapu sicilindeki niteliğinin “arsa” olmaktan çıkıp “bina” olarak tescil edildiğini gösterir. İskan ise, bir inşaatın, onaylanmış mimari ve mühendislik projelerine, imar planına ve ilgili tüm yönetmeliklere (deprem, yangın güvenliği, sağlık vb.) uygun olarak tamamlandığını teyit eden resmi bir belgedir. İlgili belediye veya il özel idaresi tarafından verilen bu belge, yapının insan yaşamı için uygun ve güvenli olduğunun yasal ilanıdır. İskanın kritik rolü, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için mutlak bir yasal ön koşul olmasıdır. İskan belgesi alınmamış bir bina, fiziksel olarak ne kadar tamamlanmış ve dolu olursa olsun, hukuk nezdinde “inşaat halinde” veya “tamamlanmamış” kabul edilir. Bu nedenle, kat mülkiyetinin olmaması, neredeyse her zaman iskan belgesinin alınamadığı anlamına gelir.

 

Kat İrtifakı Nedir?

 

İkinci aşamada kat irtifakının ne olduğunu açıklamak gerekecektir. Kat irtifakı, inşaat başlamadan önce veya inşaat sırasında arsa üzerinde kurulan geçici ve öncül haktır. Kat irtifakı tapusu, fiziksel olarak tamamlanmış bir dairenin mülkiyetini temsil etmez. Bunun tam aksine, binanın üzerinde kurulduğu arsa üzerinde belirli bir payın mülkiyetini ve bu payın henüz yasal olarak tamamlanmamış bir bağımsız bölümle olan ilişkisini belgeler. Esasen, binanın projeye uygun ve başarılı bir şekilde tamamlanması şartına bağlı bir gelecekteki mülkiyet vaadidir. Diğer deyişle Kat irtifakı, sahibine arsa üzerinde bir mülkiyet payı verir ve bu paya ayrılmaz bir şekilde bağlı olan, gelecekteki daire üzerindeki sahibinin haklarını güvence altına alan sahibine özel “sınırlı ayni hak” tesis eder. Sadece kat irtifakı bulunan bir bina, yasal olarak “tamamlanmamış bir inşaat” statüsündedir.

 

Fiilen Tamamlanmış Bir Yapıda İskan Neden Alınamaz?

 

Fiilen tamamlanmasına ve kat mülkiyetli bir yapıdan hiçbir farkı kalmadan içinde oturulabilir vaziyette olmasına rağmen tamamlanmış bir binada neden iskan alınamadığı sorusunun cevabı ihtimallere göre değişebilir. Buna göre uygulamada sıklıkla mali sıkıntılar nedeniyle müteahhidin belediyeye ödenmemiş harç, vergi veya SGK prim borçları gibi borçları ile karşılaşılmakta ve bu nedenle binaya iskan verilememektedir. İkinci bir ihtimal ise onaylamış bir projeye aykırı şekilde işlem yapılmış olmasıdır.  Bu en ciddi uyarı işaretlerinden biridir. Binaya kaçak kat çıkılması, onaylanmamış eklentiler yapılması, binanın dış cephesinde veya taşıyıcı sisteminde değişiklikler yapılması, ortak alanların (örneğin ortak terasın kapatılması) özel kullanıma dahil edilmesi gibi durumları içerir. Bu tür sorunlar, maliyetli yıkım ve yeniden inşa işlemleri olmadan iskan almayı imkansız hale getirebilir. Üçüncü bir ihtimal ise standart dışı malzeme kullanımı, deprem veya yangın yönetmeliklerine uyulmaması gibi durumlardır. Bu, can güvenliğini doğrudan tehdit eden ve binayı yıkım adayı haline getiren en ciddi kategoridir.

 

Kat İrtifaklı Bir Yapı Yıkılabilir mi?

 

Sık sorulan sorulardan biri de kat irtifaklı bir yapının yıkılıp yıkılamayacağı noktasındadır. Bu soruya cevap verebilmek için iskanın neden alınamadığına yoğunlaşmak gerekmektedir. Zira eğer iskan kaçak yapı nedeniyle alınamamışsa elbette bu kaçak yapı yıktırılıncaya kadar iskan verilmeyecek ve eğer kaçak yapı müteahhit veyahut irtifak sahibi tarafından yıkılmazsa bu kez Belediye cebren kaçak yapıyı yıkacaktır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca, belediyeler ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilmiş yapılar için yıkım kararı alma yetkisine sahiptir. Süreç genellikle, aykırılığın tespitiyle bir ” Yapı Tatil Zaptı” düzenlenmesi, yapının mühürlenmesi, mülk sahibine aykırılığı gidermesi için bir süre tanınması ve bu süre sonunda uyum sağlanmazsa belediye encümeni tarafından yıkım kararı alınması şeklinde işler. Pratikte, belediyeler uzun süredir ikamet edilen binaları yıkmakta tereddüt edebilir. Ancak bu, yasal bir haktan ziyade politik bir tercihtir. Yerel yönetimdeki bir değişiklik, bir komşu şikayeti veya kamu güvenliğini ilgilendiren bir olay, bu uykuda olan yasal yetkinin her an harekete geçirilmesine neden olabilir. Risk, yok değil, yalnızca ertelenmiştir.

Bu noktada diğer bir husus ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yıkımlardır. Burada kaçak yapıdan ziyade binanın tümü eğer olası bir afet riskine karşı korumasız ise doğrudan yıkım kararı alınabilir. Zira bu durum, bir binanın orijinal ruhsatına uygun olsa bile, yapısal analizler sonucunda “riskli yapı” olarak tespit edilmesi durumunda yıkımını zorunlu kılar. İskanı olmayan eski bir bina, nihai güvenlik ve uygunluk denetimlerinden geçmediği için, “riskli yapı” tespiti için birincil adaydır.

 

Abonelik Hizmetlerinden Yararlanma Noktasında Oluşabilecek Sorular

 

Kural olarak iskan ruhsatı alınmadıkça binaya  elektrik, su ve doğalgaz gibi şebeke hizmetleri verilmez.  İskanı olmayan bir bina, hukuken hala bir şantiyedir. Eğer bir binada iskan olmadığı halde bina sakinlerine abonelik hizmetleri veriliyorsa şantiye aboneliği veyahut geçici abonelik sistemlerinden birinin kullanılıyor olması kuvvetle muhtemeldir. Bu şebeke hizmetlerinin varlığı, bir yasallık veya kalıcılık işareti değil, idarenin geçici ve geri alınabilir bir tavizidir. İlgili kanun maddeleri, bu aboneliklerin “kazanılmış hak” teşkil etmediğini ve belediyenin talebi üzerine ilgili hizmet sağlayıcı tarafından iptal edilebileceğini açıkça belirtmektedir. Bu durum, alıcının gelecekteki su ve elektrik gibi temel hizmetlere erişiminin, yerel yönetimin keyfiyetine veya politikalarına bağlı olduğu anlamına gelir.

 

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

 

Gayrimenkul alım satım sürecinde sıkça karıştırılan bu iki kavram, aslında mülkün hukuki statüsündeki tamamen farklı iki aşamayı temsil eder. Aralarındaki temel farkları anlamak, bir mülkün yasal statüsünü ve içerdiği riskleri doğru değerlendirmek için kritik öneme sahiptir.

Hukuki Statü ve Zamanlama: En temel ayrım, zamanlamadan kaynaklanır. Kat irtifakı, inşaat halindeki veya henüz başlamamış bir yapı için kurulan geçici bir haktır. Kat mülkiyeti ise inşaat yasalara uygun olarak tamamlandıktan ve iskan belgesi alındıktan sonra kurulan kalıcı ve nihai mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülmesi gereken bir ara aşamadır.   

Mülkiyetin Konusu: Kat irtifakı tapusunda mülkiyetin konusu, arsa üzerindeki paydır. Yani malik, fiziksel bir daireye değil, o daireye tahsis edilmiş arsa payına sahiptir. Kat mülkiyeti tapusunda ise mülkiyetin konusu doğrudan daire, ofis veya dükkan gibi bağımsız bir bölümün kendisidir. Bu geçişle birlikte tapudaki mülkün niteliği “arsa” olmaktan çıkar ve “bina” olarak tescil edilir.   

Temel Ön Koşul (İskan Belgesi): İki tapu türü arasındaki en keskin ayrım iskan belgesidir. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için binanın yapı kullanma izin belgesini (iskan) almış olması mutlak bir zorunluluktur. Kat irtifakı ise iskan olmadan, sadece belediye tarafından onaylanmış mimari projeye dayanarak kurulabilir.   

Binanın Yasal Durumu: Kat irtifakı, binanın yasal olarak “inşaat halinde” olduğunu gösterir. Fiziksel olarak bitmiş ve içinde yaşanıyor olsa bile, iskanı alınmadığı sürece hukuken tamamlanmamış sayılır. Kat mülkiyeti ise binanın projesine ve ilgili yönetmeliklere uygun olarak “tamamlandığını” ve yasal olarak kullanıma uygun olduğunu belgeler.   

Sağlanan Haklar ve Güvence Farkı: Kat mülkiyeti, malikine mülkü üzerinde satma, kiralama, devretme ve ipotek etme gibi tam ve eksiksiz haklar tanır. Aynı zamanda en yüksek yasal güvenceyi sunar. Kat irtifakı ise bu hakları daha sınırlı bir şekilde sağlar ve esasen gelecekteki bir mülkiyet hakkı vaadidir.   

Finansal Farklar: Bankalar, yasal güvencesi tam olan kat mülkiyetli tapulara konut kredisi vermeyi tercih eder. Kat irtifaklı bir mülke kredi almak daha zordur ve genellikle inşaatın belirli bir tamamlama seviyesine ulaşması gibi ek şartlara bağlanır. Bu nedenle kat mülkiyetli mülklerin piyasa değeri daha yüksektir ve satışı daha kolaydır.   

Binanın Yıkılması Durumu: Olası bir yıkım (deprem vb.) durumunda, kat irtifakı sahipleri kendilerini sadece boş bir arsanın hissedarı olarak bulurlar ve yeniden inşa için tüm hissedarların anlaşması gerekir. Kat mülkiyeti sahipleri ise yeniden inşa edilecek yapıda sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi olurlar, bu da haklarını daha net bir şekilde korur

 

Bu makalenin tüm telif hakları Tezel Hukuk Bürosu’na aittir. İşbu makale, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır.

Hukuki durumunuza ilişkin detaylı bilgi ve profesyonel danışmanlık hizmeti almak için 0216 550 60 09 numaralı telefondan veya bilgi@tezelhukuk.av.tr e-posta adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.